عقد اجاره از جمله عقود لازم، تملیکی، معوض، رضایی و موقتی می باشد. عقد اجاره تملیک منفعت به طور موقتی می باشد و این موقتی بودن از ذاتیات عقد اجاره است و اگر عقد اجاره موقتی نباشد، باطل است. عقد اجاره برای اینکه صحیح باشد، باید خصوصیات ماده 466 قانون مدنی را داشته باشد، یعنی عقدی باشد که به موجب آن مستاجر در مدت معین و در ازای اجرت معین، مالک منافع عین مستاجره شود.
شرایط صحت عقد اجاره
- شرایط طرفین: طرفین باید قصد، رضا و اهلیت داشته باشند. بدون قصد هر عقدی باطل است و بدون رضا معتبر هر عقدی غیرنافذ است.
ماده 473 قانون مدنی در این باره بیان می دارد: «لازم نیست که موجر مالک عین مستاجره باشد ولی باید مالک منافع آن باشد.» طبق این ماده، مالک منافع بودن برای انعقاد اجاره کافی است، بنابراین مستاجر می تواند در مدت اجاره مال را به کسی اجاره دهد؛ مگر اینکه در ضمن عقد اجاره این امتیاز از مستاجر سلب شده باشد.
- شرایط عین مستاجره: ماده 471 قانون مدنی بیان می دارد: «برای صحت اجاره باید انتفاع از عین مستاجره با بقای اصل آن ممکن باشد.»
از شرایط عین مستاجر به موارد ذیل می توان اشاره کرد:
1) لزوم بقای عین در برابر استیفاء منفعت، یعنی عین مستاجره نباید کالای مصرفی باشد، چون با استفاده از آن تمام می شود. شرط صحت عین مستاجره ماندگار بودن آن است، یعنی با استفاده مستاجر کالا باقی بماند.
2) موجر باید مالک منافع باشد
3) مورد اجاره باید عیناً و منفعتاً معین باشد و اجاره مجهول یا مردد، باطل است.
4) مورد اجاره شرایط تسلیم را به مستاجر داشته باشد. (مورد اجاره مقدور التسلیم باشد)
- شرایط مال الاجاره
1) هر عقد اجاره ای باید مال الاجاره داشته باشد و هیچ عقد جاره ای نباید رایگان باشد.
2) مال الاجاره باید مالیت داشته باشد، اگر مالیت نداشته باشد، عقد باطل است.
3) مال الاجاره مانند عین مستاجره باید معلوم و معین باشد.
- مشروعیت جهت معامله: جهت معامله، نباید مخالف قانون، نظم عمومی و اخلاق حسنه باشد.
اجاره اموال مشاعی
ماده 475 قانون مدنی بیان می دارد، اجاره مال مشاع جائز است لیکن تسلیم عین مستاجره موقوف است به اذن شریک. چنانچه موجر بدون اذن شریک دیگر مال مشاعی را به تصرف مستاجر درآورد، مستاجر حکم غاصب را دارد و شریکی که اذن نداده، می تواند از دادگاه تقاضای خلع ید مستاجر را کند و اگر مستاجر از مشاعی بودن عین مستاجره اطلاع نداشته باشد، حق فسخ دارد. اگر در اجاره ی مال مشاعی تعدادی از شرکا حاضر به تسلیم سهم خود برای اجاره نباشند، سایر شرکا یا مستاجر نمی توانند آنها را مجبور به تسلیم حصه ی خود کنند.
آثار عقد اجاره
- تعهدات موجر
1) موجر باید مورد اجاره را به مستاجر تسلیم کند. ماده 477 قانون مدنی مقرر می دارد، موجر باید عین مستاجره را در حالتی تسلیم نماید که مستاجر بتواند استفاده مطلوبه از آن را بکند. طبق ماده476 قانون مدنی، اگر موجب به تعهد خود عمل نکند و عین مستاجره را تسلیم نکند، ابتدا موجر الزام قضایی می شود و اگر باز هم از تسلیم مورد اجاره امتناع کرد، مستاجر به استناد خیار تغذر تسلیم می تواند عقد اجاره را فسخ کند.
به موجب ماده 488 قانون مدنی: «اگر شخص ثالثی بدون ادعای حقی در عین مستاجره یا منافع آن مزاحم مستاجر گردد در صورتی که قبل از قبض باشد، مستاجر حق فسخ دارد و اگر فسخ ننمود می تواند برای رفع مزاحمت و مطالبه اجرت المثل به خود مزاحم رجوع کند و اگر مزاحمت بعد از قبض واقع شود حق فسخ ندارد و فقط می تواند به مزاحم رجوع کند.»
به موجب ماده 489 قانون مدنی: «اگر شخصی که مزاحمت می نماید مدعی حق نسبت به عین مستاجره یا منافع آن باشد، مزاحم نمی تواند عین مزبور را از ید مستاجر انتزاع نماید؛ مگر بعد از اثبات حق با طرفیت مالک و مستاجر هر دو.»
طبق رای شماره (178 – 1311/12/13) دیوان عالی کشور به صرف تصرف موجر در عین مستاجره، مستاجر حق فسخ پیدا نمی کند. بنابراین اگر موجر بدون مجوز از سوی قانون، قبل از انقضاء مدت اجاره، عین مورد اجاره را تصرف کند، مستاجر ابتدا به ساکن، حق فسخ ندارد بلکه ابتداً باید به موجر رجوع کند و منع تصرف او را بخواهد.
2) موجر اجازه ی تغییر عین مستاجره به نحوی که منافی با مقصود اجاره باشد را ندارد.
ماده 484 قانون مدنی در این باره مقرر می دارد: «موجر نمی تواند در مدت اجاره در عین مستاجره تغییری دهد که منافی مقصود مستاجر از استیجار باشد.»
بنابر مفهوم مخالف این ماده موجر می تواند تغییری که منافی مقصود مستاجر است را بر عین مستاجره اعمال کند.
3) تعمیر عین مستاجره، به موجب ماده 485 قانون مدنی: «اگر در مدت اجاره در عین مستاجره تعمیراتی لازم آید که تاخیر در آن موجب ضرر موجر باشد، مستاجر نمی تواند مانع تعمیرات مزبوره گردد اگر چه در مدت تمام یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند از عین مستاجره کلاً یا بعضاً استفاده نماید در این صورت حق فسخ اجاره را خواهد داشت.»
به موجب ماده 486 قانون مدنی: «تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستاجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده مالک است؛ مگر آنکه شرط خلاف شده یا عرف بلد بر خلاف آن جاری باشد و همچنین است آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستاجره لازم می باشد.»
هر تعمیری در دوران اجاره رخ دهد، موجر موظف به تعمیر می باشد، چرا که موجر از مستاجر مبلغی را برای اجاره اخذ می کند، پس موجر باید قابلیت انتفاع برای تمام لحظات را برای مستاجر به وجود آورد. اگر موجر از تعمیرات امتناع کرد، مستاجر می تواند او را اجبار به تعمیر کند.
- تعهدات مستاجر
1- مستاجر از عین مستاجره باید به نحو متعارف استفاده کند.
به موجب ماده 493 قانون مدنی: «مستاجر نسبت به عین مستاجره ضامن نیست به این معنی که اگر عین مستاجره بدون تفریط یا تعدی او کلاً یا بعضاً تلف شود مسئول نخواهد بود، ولی اگر مستاجر تفریط یا تعدی نماید ضامن است اگر چه نقص در نتیجه تفریط یا تعدی حاصل نشده باشد.»
مستاجر، ید امانی می باشد و هر فرد امینی باید از مالی که به او داده شده مواظبت به عمل آورد و به نحو متعارف از مال استفاده کند، اگر مستاجر به نحو متعارف از مال استفاده نکند و تعدی و تفریط کند، دید او از ید امانی به ید ضمانی تبدیل می شود و فرد غاصب می شود، در این صورت مسئول هر عیب و نقصی است هر چند آن عیب و نقص مربوط به مغل او نباشد.
2- مستاجر باید عین مستاجره را برای همان موضوعی که در عقد اجاره مقرر شده استفاده کند.
طبق ماده 492 قانون مدنی، اگر مستاجر عین مستاجره را در غیر موردی که در اجاره ذکر شده باشد یا از اوضاع و احوال استنباط می شود، استعمال کند و منع آن ممکن نباشد، موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت.
3- مستاجر باید مال الاجاره را در موعد مقرر پرداخت کند.
موارد زوال عقد اجاره
- انقضاء مدت اجاره
ماده 494 قانون مدنی بیان می دارد: «عقد اجاره به محض انقضاء مدت بر طرف می شود و اگر پس از انقضاء آن مستاجر عین مستاجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگاه دارد، موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت المثل خواهد بود، اگرچه مستاجر استیفاء منفعت نکرده باشد و اگر با اجازه مالک در تصرف نگه دارد وقتی باید اجرت المثل بدهد که استیفاء منفعت کرده باشد؛ مگر اینکه مالک اجازه داده باشد که مجاناً استفاده نماید.»
عقد اجاره با انقضاء مدت تمام می شود.
- اقاله عقد اجاره
در عقد اجاره از لحظه انعقاد عقد تا انقضاء مدت اجاره طرفین هر لحظه اراده کنند؛ می توانند عقد اجاره را اقاله کنند.
- انفساخ عقد اجاره
عقد اجاره ممکن است در اثنای مدت منفسخ شود (به حکم قانون) و عبارت اند از: تلف شدن عین مورد اجاره در اثنای مدت.
اگر کل عین مستاجره تلف شود، کل عقد اجاره منفسخ می شود. انفساخ به تناسب تلف مال یا کلی است یا جزئی.
ماده 483 قانون مدنی در این باره بیان می دارد: «اگر در مدت اجاره عین مستاجره به واسطه حادثه کلاً یا بعضاً تلف شود از زمان تلف نسبت به مقدار تلف شده منفسخ می شود و در صورت تلف بعض آن مستاجر حق دارد اجاره را نسبت به بقیه فسخ کند یا فقط مطالبه تقلیل نسبی مال الاجاره نماید.»
طبق این ماده، انفساخ اجاره در مواردی است که تلف عین در اثر حوادث قهریه باشد. بنابراین اثر تلف عین، منتسب به موجر یا شخص ثالثی باشد، هیچ اثری در عقد اجاره ندارد و مستاجر می تواند به شخصی که عین را تلف کرده، مراجعه نماید و اجرت المثل بگیرید. نکته حائز اهمیت این است که در صورتی تلف مورد اجاره باعث انفساخ عقد اجاره می شود که مورد اجاره عین معین باشد، اما اگر دین کلی باشد، چون مصادیق متعددی دارد مستاجر می تواند مصداق دیگری از آن عین کلی را مطالبه کند.
- فسخ اجاره
عقد اجاره عقدی لازم است و برای فسخ آن باید به یکی از خیارات قانونی استناد کنیم. از جمله خیاراتی که برای فسخ می توانیم به آن استناد کنیم:
1- خیار عیب
به موجب ماده 478 قانون مدنی: «هرگاه معلوم شود عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده مستاجر می تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول کند ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرری نرسد مستاجر حق فسخ ندارد.»
به موجب ماده 479 قانون مدنی: «عیبی که موجب فسخ اجاره می شود عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد.» به موجب ماده 480 قانون مدنی: « عیبی که بعد از عقد و قبل از قبض منفعت در عین مستاجره حادث شود موجب خیار است و اگر عیب در اثناء مدت اجاره حادث شود نسبت به بقیه مدت خیار ثابت است.» به موجب ماده 481 قانون مدنی: «هرگاه عین مستاجره به واسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عیب نمود اجاره باطل می شود.» طبق مواد فوق، اگر مشخص شود عین مستاجره حین العقد معیوب بوده مستاجر حق فسخ دارد. اگر مورد اجاره در اثنای مدت معیوب شود، مستاجر نسبت به بقیه ی مدت اجاره حق فسخ دارد. اگر موجر رفع عیب کند به مستاجر ضرری نرسد، مستاجر حق فسخ ندارد.
2- خیار تعذر تسلیم
ماده 482 قانون مدنی: «اگر مورد اجاره عین کلی باشد و فردی که موجر داده معیوب درآید مستاجر حق فسخ ندارد و میتواند موجر را مجبور به تبدیل آن نماید و اگر تبدیل آن ممکن نباشد حق فسخ خواهد داشت.» خیار تغذر تسلیم ابتدا به ساکن وجود ندارد، بلکه ابتدا باید فرد را الزام قضایی شود.
3- خیار تبعض سفقه
ماده 483 قانون مدنی در این باره بیان می دارد: «اگر در مدت اجاره عین مستاجره به واسطه حادثه کلاً یا بعضاً تلف شود از زمان تلف نسبت به مقدار تلف شده منفسخ می شود و در صورت تلف بعض آن مستاجر حق دارد اجاره را نسبت به بقیه فسخ کند یا فقط مطالبه تقلیل نسبی مال الاجاره نماید.»
4- خیار تخلف شرط
ماده 487 قانون مدنی مقرر می دارد: «هر گاه مستاجر نسبت به عین مستاجره تعدی یا تفریط نماید و موجر قادر بر منع آن نباشد موجر حق فسخ دارد.»
ماده 492 قانون مدنی بیان می دارد: «اگر مستاجر عین مستاجره را در غیر موردی که در اجاره ذکر شده باشد یا از اوضاع و احوال استنباط می شود استعمال کند و منع آن ممکن نباشد، موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت.»
5- خیار تخلف از شرط بنایی
ماده 488 قانون مدنی مقرر می دارد: «اگر شخص ثالثی بدون ادعای حقی در عین مستاجره یا منافع آن مزاحم مستاجر گردد، در صورتی که قبل از قبض باشد مستاجر حق فسخ دارد و اگر فسخ ننمود می تواند برای رفع مزاحمت و مطالبه اجرت المثل به خود مزاحم رجوع کند و اگر مزاحمت بعد از قبض واقع شود حق فسخ ندارد و فقط می تواند به مزاحم رجوع کند.»
6- خیار شرط
به موجب ماده 496 قانون مدنی: «عقد اجاره به واسطه تلف شدن عین مستاجره از تاریخ تلف باطل می‌شود و نسبت به تخلف از شرایطی که بین موجر و مستاجر مقرر است خیار فسخ از تاریخ تخلف ثابت می گردد.»