فصل اول – کلیات ۱۳۶۲واصالحات بعدی قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستأجر
ماده واحده – از تاریخ تصویب این قانون کلیه اماکن استیجاری که با سند رسمی بدون دریافت هیچ گونه سرقفلی و پیش پرداخت به اجاره واگذارمیشود. در رأس انقضاء مدت اجاره مستأجر موظف به تخلیه آن میباشد مگر آنکه مدت اجاره با توافق طرفین تمدید شود در صورت تخلف دوائراجرای ثبت مکلف به اجرای مفاد قانون هستند. قانون فوق مشتمل بر ماده واحده در جلسه روز پنجشنبه پانزدهم آبان ماه یک هزار و سیصد و شصت و پنج مجلس شورای اسالمی تصویب و در تاریخ.۱۳۶۵ .۸ ۲۱ به تأیید شورای نگهبان رسیده است. رییس مجلس شورای اسالمی – اکبر هاشمی
ماده ۱ – اماکنی که برای سکنی با تراضی با موجر به عنوان اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره به تصرف متصرف داده شده یابشود اعم از اینکه یاسند رسمی عادی تنظیم شده یا نشده باشد مشمول مقررات این قانون است.
ماده ۲ – موارد زیر مشمول این قانون نمیباشد. الف – تصرف ناشی از معامالت با حق استرداد یا معامالت رهنی. ب – خانههای سازمانی و سایر محلهای مسکونی که از طرف وزارتخانهها و مؤسسات دولتی و وابسته به دولت یا اشخاص اعم از حقیقی یاحقوقی به مناسبت شغل در اختیار و استفاده کارکنان آنها قرار میگیرد. این موارد تابع قوانین خاص خود یا طبق قرارداد فیمابین است. ج – محل کار پزشکان که تابع قرارداد فیمابین بوده و در صورت نبودن قرارداد تابع قانون مدنی است.
تبصره ۱ – وصول هر نوع وجهی تحت عنوان سرقفلی در مطبهای استیجاری و واگذاری محل مطب به غیر در صورتی که در متن قرارداد بین موجر ومستأجر ذکر نشده باشد ممنوع است.
تبصره ۲ – استفاده از محلهای مسکونی در محلهایی که در قرارداد موجر و مستأجر عنوان استفاده از مطب قید نگردیده بدون رضایت مالک ممنوعاست. )الحاق یک بند به عنوان بند ج و دو تبصره به ماده ۲مصوب .۱۳۷۲ .۱۱ ۲۴
فصل دوم – اجاره بها ۱۳۶۲
ماده ۳ – اجارهبهای هر محل همان است که در اجارهنامه قید شده و اگر اجارهنامهای نباشد به مقداری است که بین طرفین مقرر یا عملی شده است ودرصورتی که مقدار آن احراز نشود، دادگاه طبق موازین قضایی نسبت به تعیین مقدارمالاالجاره اقدام خواهد کرد. تبصره – در موارد بطالن اجاره و استیفای مستأجر از مورد اجاره، موجر مستحق دریافت اجرتالمثل میباشد.
ماده ۴ – مستأجر باید در موعد تعیین شده اجاره بها را بپردازد و در صورت امتناع از پرداخت تمام اجاره بها به موجر یا نماینده قانونی او تا ده روز بعداز آخر هر ماه یا هر موعد تعیین شده دیگر موجر میتواند با رعایت این قانون در صورتی که اجارهنامه رسمی داشته باشد به دفتر خانه تنظیمکننده سندمراجعه نماید. دفترخانه موظف است در تاریخ وصول تقاضا، اخطاریهای به مستأجر ارسال و از تاریخ ابالغ اگر تا ده روز بدهی خود را نپردازد یا رضایت موجر رافراهم نسازد مدارک را برای صدور اجرائیه جهت وصول اجور معوقه به ثبت محل ارسال نماید. در صورتی که مستأجر دلیل موجهی بر عدم پرداخت به دادگاه صالح ارائه کند دادگاه عملیات اجرایی را متوقف و اجرائیه را ابطال مینماید و در صورتاثبات استنکاف مستأجر از پرداخت اجاره بها موجر میتواند تقاضای وصول اجاره بهای معوقه بنماید.
فصل سوم – در اجاره نامه
ماده ۵ – دفاتر اسناد رسمی مکلفند عالوه بر نکاتی که به موجب قوانین و مقررات باید رعایت شود نکات زیر را در اجارهنامه تصریح کنند: ۱ – اقامتگاه موجر به طور کامل و مشخص. ۲ – نشانی کامل مورد اجاره و قید اینکه از لحاظ رابطه اجاره این محل اقامتگاه قانونی مستأجر میباشد مگر اینکه طرفین به ترتیب دیگریتراضی نموده باشند. ۳ – عین مستأجره در تصرف کدام یک از طرفین میباشد و در صورتی که در تصرف مستأجر نباشد تحویل آن در چه مدت و یا با چه شرایطیصورت خواهد گرفت. ۴ – تعیین اجاره بها و نحوه پرداخت و مهلت نهایی پرداخت هر قسط. یا جزء یا به نحو اشاعه دارد یا ندارد. ۵ – تصریح به آنکه مستأجر حق انتقال به غیر را کالً ۶ – تعهد مستأجر به تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر پس از انقضاء مدت اجاره یا تجدید اجاره با تراضی. ۷ – حق فسخ موجر در صورت تخلف مستأجر از پرداخت اجاره بها در موعد مقرر یا سایر شروط اجارهنامه. تبصره – موجر و مستأجر میتوانند برای یکی از طرفین عقد اجاره یا هر دو حق فسخ شرط کنند.
فصل چهارم – موارد فسخ
ماده ۶ – در موارد زیر مستأجر میتواند اجاره را فسخ نماید: ۱ – در صورتی که عین مستأجره با اوصافی که در اجارهنامه قید شده منطبق نباشد. )با رعایت ماده ۴۱۵ قانونی مدنی( ۲ – در مواردی که مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستأجر تحقق یابد. یا جزء در معرض خرابی واقع شود به نحوی که موجب نقض انتفاع گردد و قابل تعمیر ۳ – هرگاه مورد اجاره کالً نباشد.
ماده ۷ – هرگاه مستأجر به علت انقضاء مدت اجاره یا در موارد فسخ اجاره مورد اجاره را تخلیه کند و موجر از تحویل گرفتن آن امتناع کند مستأجرمیتواند به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را تأمین دلیل نماید و کلید آنرا به دفتر دادگاه تسلیم کند. از این تاریخ موجر حق مطالبه اجاره بها را نسبت به آینده ندارد و دفتر دادگاه ظرف ۲۴ ساعت به موجر یا نماینده قانونی او اخطار میکند که برای تحویلگرفتن مورد اجاره و دریافت کلید حاضر شود.
ماده ۸ – موجر میتواند در موارد زیر اجاره را فسخ و حکم تخلیه را از دادگاه درخواست کند. در موردی که مستأجر با سلب حق انتقال به غیر مورد اجاره را کالً الف – یا جزء به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده و یا عمالً وکالت و یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جز اشخاص تحتالکفاله قانونی خود قرار از طریق داده باشد. ب – در صورتی که در اجارهنامه حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد. ج – در صورتی که از مورد اجاره بر خالف منظور و جهتی که در قرارداد اجاره قید شده استفاده گردد. د – در صورتی که مستأجر با تعهد به پرداخت اجاره بها در مهلت مقرر از آن شرط تخلف نماید. تبصره ۱ – در صورتی که عین مستأجره برای مقصودی غیر از کسب یا پیشه و یا تجارت به اجاره داده شود از هر حیث تابع مقررات مربوط به اجارهمحل سکنی است.
تبصره ۲ – اگر مستأجر مورد اجاره را مرکز فساد قرار داده باشد به محض ثبوت آن در دادگاه به درخواست موجر مورد اجاره را تخلیه و در اختیارموجر قرار میدهد.
ماده ۹ – در مواردی که دادگاه تخلیه ملک مورد اجاره را به لحاظ کمبود مسکن موجب عسر و حرج مستأجر بداند و معارض با عسر و حرج موجرنباشد، میتواند مهلتی برای مستأجر قرار بدهد.
تبصره ۱ – در مواردی که دادگاه صدور حکم تخلیه اماکن آموزشی و دولتی و مورد اجاره مهاجرین جنگی و رزمندگان را به علت کمبود جای مناسب وعسر و حرج تشخیص دهد دادگاه موظف است تا رفع عسر و حرج به مدت پنج سال از تاریخ .۱۳۶۴ .۶ ۲۸ از صدور حکم خودداری کند و مستأجریناماکن آموزشی و دولتی مکلفند ظرف این مدت جهت رفع کمبود اماکن تدابیر الزم اتخاذ نمایند. این قانون از تاریخ تصویب الزماالجرا است. )اصلاحی ۲۴/۷/۱۳۶۵
( تبصره۲ – شورای عالی قضایی مکلف است در اولین فرصت دادگاههای ویژهای را تشکیل داده و کلیه احکام تخلیه که از طرف دادگاهها یا اداره ثبتصادر گردیده و هنوز اجراء نشده است مورد تجدید نظر قرار دهند چنانچه تخلیه منزل مستلزم عسر و حرج برای مستأجر باشد آن حکم را متوقفسازد.
تبصره ۳ – در مواردی که دادگاه صدور حکم تخلیه اماکن مورد استفاده مهاجرین جنگی را به علت کمبود جای مناسب عسر و حرج تشخیص دهدموظف تا رفع عسر و حرج حداکثر به مدت ۲ سال از تاریخ .۱۳۷۱ .۷ ۳ از صدور حکم تخلیه خودداری کند. این حکم، مخصوص به صورتی است کهعسر و حرج مذکور مزاحم با عسر و حرج مالک نباشد.
تبصره ۴ – در شهرها و بخشها و روستاهایی که ساکنان آن به واسطه جنگ تحمیلی مهاجرت کردهاند و در حال حاضر دراماکن دولتی و شخصی ساکنهستند به محض اینکه اماکن جدید و یا قدیم آنها در محل قبلی سکونت آنان آماده شود الزم است با اعالم نظر ستاد بازسازی، مهاجرین جنگ تحمیلیاماکن دولتی و شخصی را تخلیه نمایند. )اصلاح دو تبصره مورخ .۱۳۷۱ .۸ .10
فصل پنجم – تعمیرات
ماده 10– تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تأسیسات عمده منصوبه در آن از قبیل دستگاههای حرارت مرکزی و تهویه وآسانسور باشد، به عهده موجر است و تعمیرات جزیی و همچنین تزیین و تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد با مستأجر خواهد بود. مگر آنکه در قرارداد به صورت دیگری شرط شده باشد.
ماده ۱۱ – رسیدگی به اختالف بین موجر و مستأجر راجع به تعمیرات با دادگاه است در صورتی که موجر تعمیرات مورد حکم دادگاه را در مهلتی کهاز طرف دادگاه تعیین میشود انجام ندهد، مستأجر میتواند حق فسخ خود را اعمال کند یا دادگاه به مستأجر اجازه دهد که تعمیرات مزبور را به قدرمتعارف با نظارت دائره اجراء انجام بدهد.
ماده ۱۲ – هرگاه مستأجر مالک را از انجام تعمیرات ضروری مانع شود دادگاه مستأجر را به رفع ممانعت ملزم و مهلت مناسب برای انجام تعمیراتتعیین مینماید. تبصره – رسیدگی به دعاوی مذکور در مواد ۱۱ و ۱۲ خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات دادرسی صورت خواهد گرفت و حکم دادگاه قطعیاست.
ماده ۱۳ – اقامه دعوی تخلیه از طرف موجر مانع قبول و رسیدگی به دعوی تعمیرات نیست و در صورتی که دادگاه مورد را از موارد تخلیه نداند وآنرا رد کند به دعوی تعمیرات رسیدگی و حکم خواهد داد.
ماده ۱۴ – نظر به مشکالت مسکن در شهرها و ضرورت تثبیت اجاره بها برای مدت پنج سال به وزارت مسکن و شهرسازی اجازه داده میشود ۲ ماهپس از تصویب این قانون بر اساس آییننامهای که توسط وزارتین دادگستری و مسکن وشهرسازی تهیه و به تصویب هیأت دولت برسد اجاره بهایواحدهای مسکونی را با توجه به سطح زیربنا و کیفیت ساختمانو نوع بنا و مقتضیات محلی و منطقهای تعیین و اعالم نمایند.
تبصره ۱ – شهرهای بزرگ مذکور در این ماده عبارتند از کلیه مراکز استانها به انضمام قزوین، کرج، اردبیل، دزفول، آبادان، نیشابور، بابل، گرگان، قم.
تبصره ۲ – چنانچه موجر بیش از قیمت اعالم شده از مستأجر وجهی اضافی دریافت دارد به درخواست مستأجر و به حکم دادگاه به پرداخت مبلغاضافی به نفع مستأجر محکوم میگردد.
تبصره ۳ – اگر مالک از اجاره دادن مستغل معداجاره بدون عذر موجه امتناع نماید بنا به ضرورت تا مدت پنج سال به حاکم شرع هر محل اجازه دادهمیشود به قائم مقامی مالک نسبت به اجاره دادن محلهای مسکونی خالی اقدام و اجاره بهای دریافتی را به حساب مالک واریز نمایند.
ماده ۱۵ – از تاریخ تصویب این قانون اجاره محلهایی که برای سکونت واگذار میشود تابع مقررات قانون مدنی و این قانون و شرایط مقرر بینطرفین میباشد. قانون فوق مشتمل بر پانزده ماده و نه تبصره در جلسه روز سه شنبه سیزدهم اردیبهشت ماه یک هزار و سیصد و شصت و دو مجلس شورای اسالمیتصویب و به تأیید شورای نگهبان رسیده است. رئیس مجلس شورای اسالمی – اکبر هاشمی قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجرومستأجر مصوب۱۳۶۵/۸/۱۵ ماده واحده- ازتاریخ تصویب این قانون کلیه اماکن استیجاری که با سندرسمی بدون دریافت هیچگونه سرقفلی وپیش پرداخت به اجاره واگذارمیشوند، دررأس انقضاء مدت اجاره مستأجرموظف به تخلیه آن میباشدمگرآنکه مدت اجاره با توافق طرفین تمدیدشود درصورت تخلف دوائراجرای ثبت مکلف به اجرای مفاد قانون هستند.