قراردادها و عقود انواع مختلفی دارند و از جهات متفاوت میتوان قراردادها را تقسیم بندی نمود. مهم ترین دسته بندی قراردادها، تقسیم آنها به قراردادهای با نام و قراردادهای بی نام یا آزاد است ( یا در اصطلاح حقوقی معین یا نامعین) که مهم ترین عقد بانام بیع می باشد. قانونگذار ما مفصل ترین مقررات را در میان عقود به بیع اختصاص داده است.
قرارداد خرید و فروش یا بیع چیست؟
به قرارداد بیع در اصطلاح عامیانه مبایعه نامه یا بیع نامه و البته گاهی به غلط قولنامه هم گفته میشود.
برای صحت عقد بیع وجود چند عنصر ضروری است که عبارتند از : موجود بودن مورد معامله، معلوم بودن مورد معامله، مشروع بودن جهت معامله، عینی، ملموس و قابل روئت بودن مورد معامله. بر همین مبنا قرارداد پیش فروش آپارتمان و قرارداد موسوم به فروش سرقفلی، بیع محسوب نمی شود.
اقتضاء ذات عقد بیع نیز تملیک عین است که بر خلاف آن نه می شود شرط نمود و نه می شود آن را معلق کرد. در هر حال معنی بیع نبودن بسیاری از معاملات آنطور که گفته شد، بطلان قرارداد نیست و حسب مورد باید صرفنظر از الفاظ جوری توصیف و تفسیر نمود که عقد صحیحی به حساب آیند(عمل به اصل صحت).
نکات مهم قرارداد بیع یا همان خرید و فروش
بیع عنوان عقد معینی است که در زبان فارسی به آن خرید و فروش می گویند. بیع واژه ای عربی و انتخاب آن در قانون مدنی ایران متاثر از کتب فقهی بوده است.
شاید بتوان گفت اصلی ترین و مهم ترین عقد در کلیه سیستم های حقوقی همین عقد بیع است چرا که متداول ترین حالتی است که فردی کالایی را با پول یا مال کلی (مال کلی واژه ای حقوقی است که تعریف نسبتا پیچیده ای درد ولی مهم ترین مصداق آن سکه طلا است) مبادله می نماید. به همین جهت است که سیستم های حقوقی در مقام بیان قواعد عمومی قراردادها از واژه های بیع یا خرید یا فروش یا بایع یا مشتری یا خریدار یا فروشنده یا مبیع یا ثمن استفاده می نماید.
در صورت تمایل به مبادله یک مال معین با مال معین دیگر این عمل معاوضه نام دارد و عقدی هر چند شبیه ولی متفاوت با بیع و خرید و فروش است. تفاوت بین عقد بیع و معاوضه فقط در قصد طرفین معامله است؛ بدین معنی که در عقد بیع طرفین قصد ایجاد عقد بیع را دارند و در عقد معاوضه قصد معاوضه، عقد مخصوص دیگری را دارند.
قانونگذار در ماده 464 می گوید: معاوضه عقدی است که به موجب آن یکی از طرفین مالی می دهد به عوض مالی که از طرف دیگر میگیرد بدون ملاحظه اینکه یکی از عوضین مبیع و دیگری ثمن باشد.منظور آن است که در عقد معاوضه، باید قصد انعقاد معاوضه را داشته باشند نه قصد انعقاد بیع.درواقع چنانچه یکی از عوضین پول باشد و به عنوان ثمن معامله تعیین گرذذ بیع تلقی میگردد مگر اینکه متعاملین قصد انعقاد معامله دیگری را داشته یا قرائن بر خلاف آن باشد.
ویژگی های قرارداد بیع
عقد بیع مطابق تعریف ماده 338 قانون مدنی ،عقدی تملیکی و معوض است. در صورتی که مبیع عین معین یا در حکم عین معین باشد، به محض عقد، به مشتری منتقل می شود و حتی اگر تسلیم او نشده باشد و یا ثمن را بایع قبض نکرده باشد.
در صورتی که مبیع کلی باشد، بیع عقدی عهدی است یعنی بوسیله آن بایع تعهد می نماید مبیع را به مشتری تملیک نماید و عمل تملیک بوسیله قبض بعمل می اید.
عقد بیع برای اینکه صحیح واقع شود باید دارای شرایط اساسی صحت معاملات باشد.
عقد بیع واقع می شود به توافق قصد و رضای طرفین به انعقاد بیع، به شرط مقرون بودن به چیزی که دلالت بر آن کند.(ماده 346 : عقد بیع باید مقرون به رضای طرفین باشد و عقد مکره نافذ نیست.)
طبق ماده 339 قانون مدنی : پس از توافق بایع و مشتری در مبیع و قیمت آن، عقد بیع به ایجاب و قبول واقع می شود.
بیع معاطات
ماده 339 قانون مدنی میگوید بیع ممکن است به داد و ستد نیز واقع گردد. داد و ستد به خودی خود، ظاهر در معاوضه است و نمی تواند کاشف از اراده بیع باشد مگر اینکه از اوضاع و احوال یا وضعیت معامله بتوان تشخیص داد.
بیع ممکن است مطلق باشد یا مشروط و نیز ممکن است که برای تسلیم تمام یا قسمتی از مبیع یا برای تادیه تمام یا قسمتی از ثمن اجلی قرار داده شود.
بیع فضولی
ماده 352 قانون مدنی در مورد بیع فضولی میگوید : بیع فضولی نافذ نیست مگر بعد از اجازه مالک. بیع فضولی را قانون مدنی صراحتاً اجازه داده است.
طرفین در قرارداد بیع
مطابق ماده 345 قانون مدنی : هر یک از بایع و مشتری باید علاوه بر اهلیت قانونی برای معامله، اهلیت برای تصرف در مبیع یا ثمن را نیز داشته باشد.
طرفین در قرارداد بیع
مطابق ماده 345 قانون مدنی : هر یک از بایع و مشتری باید علاوه بر اهلیت قانونی برای معامله، اهلیت برای تصرف در مبیع یا ثمن را نیز داشته باشد.
اهلیت در قراردادر بیع
طرفین هر معامله باید دارای اهلیت قانونی یعنی عاقل، بالغ و رشید باشند. منظور از اهلیت تصرف در مبیع آن است که بایع بتواند مبیع را انتقال دهد و از تصرف در آن ممنوع نباشد. مالی میتواند مورد معامله قرار گیرد که مطلق باشد یعنی متعلق حق غیر قرار نگرفته نباشد.
خصوصیات مبیع
مالی می تواند مبیع قرار گیرد که عین معین باشد؛ منظور از عین معین یا خارجی، مالی است که در خارج در حین عقد موجود باشد و بتوان به آن اشاره کرد.
مبیع کلی
مفهومی است که بر افراد عدیده صدق می نماید و آن افراد در خارج موجود باشند.
ماده 350 قانون مدنی می گوید: مبیع ممکن است مفروز باشد یا مشاع یا مقدار معین از شی متساوی الاجزا وهمچنین ممکن است کلی فی الذمه باشد.
شرایط ثمن
هر مال یا عملی که منفعت عقلایی مشروع داشته باشد می توان ثمن قرار داد. مطابق ماده 338، بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم. بنابراین ثمن می تواند هر مال یا عملی که منفعت عقلایی مشروع داشته باشد، ثمن قرار گیرد. بنابراین علاوه بر عین خارجی و کلی، منفعت، عمل و حق قابل نقل و انتقال می تواند ثمن قرار گیرد.
شرایط مبیع
مطابق ماده 348 قانون مدنی، بیع چیزی که خرید و فروش آن قانونا ممنوع است یا چیزی که مالیت یا منفعت عقلایی مشروع ندارد یا چیزی که بایع قدرت بر تسلیم آن ندارد باطل است مگر اینکه مشتری خود قادر بر تسلیم باشد
.
شرایط صحت قرارداد بیع
مورد معامله مالیت داشته باشد.1
الف – مبیع باید دارای ارزش معاوضه باشد.
ب– خرید و فروش آن قانونا ممنوع نباشد.
ج– منفعت عقلایی داشته باشد.
بایع قدرت بر تسلیم آن داشته باشد.2
منظور از قدرت بر تسلیم، علم متبایعین است در حین عقد بر آنکه هر یک می تواند آنچه را تملیک نموده و یا تعهد کرده در زمان مقرر به دیگری تسلیم نماید.
معین باشد.3
مورد معامله باید معین باشد و بین چند چیز مردد نباشد و یا قابلیت تعیین را در زمان معامله داشته باشد.
مبهم نباشد.4
مطابق ماده 342 مقدار و جنس و وصف مبیع باید معلوم باشد و تعیین مقدار آن به وزن یا کیل یا عدد یا ذرع یا مساحت یا مشاهده تابع عرف بلد است.
موجود باشد.5
به جز در موارد نادر مورد معامله در عقد بیع باید در زمان قرارداد وجود داشته باشد.
نکات مهم و ویژگی های بیع یا فروش مال غیرمنقول و ملک
مطابق اصل صحت، فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی را نمی توان باطل دانست.
مطابق اصل صحت هر معامله ای که بوسیله ی طرفین واقع می شود را باید صحیح دانست. مگر اینکه خلاف آن ثابت شود.پشتوانه این اصل، اصل آزادی ارده انسان در اعمال حقوقی و نیز مصلحت ساده کردن معاملات و رواج و ثبات بخشیدن به ان می باشد.
در مورد بطلان این نوع معاملات، هیچ نص قانونی در مقررات قانونی وجود ندارد. ماده 48 قانون ثبت (سندی که باید مطابق قانون به ثبت برسد و به ثبت نرسیده است،در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.)اصلا دلالت بر بطلان بیع غیر منقول ندارد. و منحصرا سند ثبت نشده ای که باید به ثبت برسد، غیر قابل پذیرش در ادارات و محاکم کرده است و این ماده فقط در مورد سند معامله است، نه خود معامله و نسبت به وضعیت خود معامله، حکمی مقرر نکرده است.
از غیر قابل پذیرش اعلام کردن سند ثبت نشده در ادارات نتیجه می شود که نمی توان برای اعمال تصرفات رسمی مالکانه نظیر وثیقه قرار دادن ملک موضوع سند ثبت نشده نزد بانک برای اخذ وام و گرفتن ثمن آن در صورت تملک آن بوسیله سازمان دولتی و تحصیل پروانه ساختمانی، آن را مورد استناد قرار داد و نمیتوان در دعوی تخلیه یا خلع ید علیه مستاجر، برای اثبات ذی حق بودن در دادگاه به آن استناد کرد.
مطابق ماده 22 قانون ثبت دولت فقط کسی را مالک میشناسد که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک به او منتقل شده و انتقال آن در دفتر املاک به ثبت رسیده است، مالک خواهد شناخت، نیز دلالت بر بطلان معامله ای که در دفتر املاک ثبت نشده است، ندارد.
مطابق ماده 219 و 220 ، آثار هر قراردادی محدود بین طرفین قرارداد که آن را انشاء کرده اند و قائم مقام ایشان می باشد و نمی تواند به اشخاص ثالث تسری یابد.منظور از عدم تاثیر قرارداد بر روی اشخاص ثالث این است که، اصولاً قرارداد نه حقی را برای ثالث ایجاد میکند و نه تکلیفی روی دوش ثالث میگذارد و نه حقی از ایشان سلب میکند یا منتقل میکند.تاثیر قرارداد بر روی شخص ثالث با قابل استناد بودن قرارداد نسبت به اشخاص ثالث، دو مقوله جداگانه است.
مطابق ماده 220 قانون مدنی، عقود نه تنها متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم می نماید بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که بموجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می شود ملزم می شوند.
ماده 356 در مورد بیع می گوید هر چیزی که بر حسب عرف وعادت جزء یا تابع مبیع شمرده شود یا قرائن دلالت بر دخول آن در مبیع نماید داخل در بیع و متعلق به مشتری است اگرچه در عقد صریحاً ذکر نشده باشد واگرچه متعاملین جاهل بر عرف باشند.